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17万买2个门面,还约定过户?“钻牛角尖”的事儿,法律不支持!

来源:重庆长安网 时间:2020-09-26 编辑:程迷静 阅读:

当今房市,门面单价动辄数千乃至上万元每平米,而在江津区双福国际农贸市场的两个门面却总共只卖17万?想想应该不可能。但在江津法院近日审理的一起案件中,双方当事人却白纸黑字签订了书面合同,“低价”门面的背后到底有什么秘密?这样的“买卖”能被法院认定为真实的买卖吗?

2016年,顾某在江津双福国际农贸市场内从事打冰生意。据了解,该市场中的门面系国有资产,所有权人为重庆某国有企业。顾某共经营有两个门面,加上楼上同等面积各有64㎡。顾某累计花费共20余万元用于其转租、装修等事宜。

2018年2月,原本一直为顾某供应冰块的冯某也打起了打冰生意的主意,经协商从顾某手中先后接过两个门面,转让款共计17万元。双方签订的两份《门面转让合同》中均约定,“甲方(顾某)将该门面的所有权转让给乙方(冯某)……过户手续待合同期满时再进行”。签订合同后,冯某向顾某支付了部分门面转让款。

2018年下半年,国有企业市场管理部向两个门面发出《责令限改通知》,要求对占道经营的情况进行整改。顾某认为此时门面已经转让,应当完全交由冯某处理,遂催促冯某尽快前往市场办理过户更名手续。然而,冯某却随后将顾某诉至江津法院,请求解除双方签订的合同,返还门面款并支付相应资金占用损失。

冯某诉称,合同中约定了转让门面所有权和过户,转让款17万元是购买门面产权,其在收到《责令限改通知》时才得知顾某并非房屋的所有权人,门面过户的合同目的无法实现,应当解除合同。顾某则辩称,两个门面的实际价格在200万元以上,其从他人处转租及装修花费近20万元,故合同中约定的产权转让是指转让门面中的装修及冻库等设施设备,过户是指到国有企业市场管理处变更租赁人的姓名,且双方长期合作,冯某在签订合同之时明知门面产权归属,以此为由要求解除合同于法无据,请求驳回其诉讼请求。

审理过程中,法院为查清案件事实,将产权人重庆某国有企业追加为第三人参加诉讼。该企业表示对双方转租不知情,若私下转租按流程办理变更手续,则同意转租行为。此外,案件中的两个门面系国有资产,均不买卖,其开发的商铺市价为每平方米1万多元。

法院审理认为

第一,冯某自2016年起便一直与被告顾某存在业务往来,理应清楚市场内的经营模式,即市场内所有门面只允许租赁,不允许买卖;

第二,虽然合同中约定了所有权转让和过户,但门面的实际价格与合同价格悬殊过大,结合自然交易习惯、实际经营状态和透过双方真实权利义务内容的约定及履行来看,合同中对于过户的理解应当是双方到产权人处完善租赁合同主体变更手续,涉案合同应理解为租赁权的概括转让;

第三,双方签订的合同系双方当事人真实意思自治,且合同内容不违反法律、行政法规强制性规定,房屋产权人并不反对变更租赁合同主体,故涉案合同合法有效。

综上,冯某请求解除合同并要求顾某返还门面款及支付资金占用损失,缺乏事实和法律依据,江津法院遂于近日判决驳回了其全部诉讼请求,并判令冯某承担诉讼费3700元。现判决已生效。

法官说法

在签订书面合同时,应当对标的物、价款、履约时间、违约责任等重要内容约定清楚,尽量不要出现约定不明的情况。

若合同约定有歧义产生纠纷,当事人应当按照诚实信用的原则协商处理。法院在依法审理此类纠纷时,不会单独就合同的某一条款进行僵化的字面意义解读,而是把握契约自由、平等保护、公序良俗等基本原则,通过穿透式审判思维查明当事人的真实意思,综合认定案件事实。因此,切勿指着合同打“钻牛角尖”式官司,不占理的官司也不会得到法律的支持。

记住:合同写清楚,事后不好补。交易要诚信,无理官司输。

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