买无权属证书的房屋　买受人不能对抗执行

案由：

2014年6月5日，陶美如与南通市城镇房地产开发公司签订选房意向书，选购南通市城镇房地产开发公司位于江海佳苑12幢1006室低价位商品房一套。陶美如在购房意向书中还预购了江海佳苑9幢1505室建筑面积为143.39平方米的房屋一套。2014年9月3日，南通市城镇房地产开发公司开具江海佳苑12幢1006室销售不动产统一发票，付款方名称为陶美如、收款方名称为南通市城镇房地产开发公司、金额为303041.62元。双方办理结算手续后，南通市城镇房地产开发公司即将房屋交付给了陶美如。2014年11月21日，陶美如与王智勇签订房地产买卖协议，约定陶美如将其江海佳苑12幢1006室及12幢B116号车库出售给王智勇，成交价款为70万元。2015年1月15日，南通利誉物业管理有限公司江海佳苑物业管理处出具证明，证明内容：今证明王智勇购买的江海佳苑12幢1006室商品房已于2014年12月2日开始入住装修。2014年，法院查封陶某向开发公司购买、未领取权属证书的房屋。王某以其从陶某处购买该房、支付全款、装修入住为由提出案外人异议。

判决：

王智勇在原购买人未依法登记领取权属证书的情况下，仍违法交易，导致其至今未能办理产权过户登记手续，对此显然存在过错，无权要求法院解除该房屋的查封。

评析：

最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，被执行人购买需办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款，并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

《城市房地产管理法》第38条第1款第6项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。王智勇购买该房屋时应当知道陶美如的房屋没有依法登记领取权属证书，在该房屋未依法登记领取权属证书的情况下，仍违法交易，导致其至今未能办理产权过户登记手续，对此显然存在过错。

张善华顾建兵