买房是件大事，当慎之又慎。付清了房款，房子却未能过户；搬入了新家，执行法官却来敲门。原来，这套二手房是一套“抵押房”，已经被法院通过网上司法拍卖成功拍出。面对这样的尴尬处境，姜女士该怎么办？

　　卖家要求付尾款

　　不惜主动降房价

　　2020年1月，市民姜女士通过中介，在九龙坡区找到何某、刘某挂牌出售的一处房屋。实地看了房，姜女士觉得58万元的总价，性价比很高，十分满意。

　　买卖双方见面后，何某悄悄提出绕过中介签合同以规避中介费用，同时提出房屋价格可以在中介挂牌价的基础上再少点。姜女士心中虽然闪过一丝疑虑，但禁不住诱惑答应了下来。随后，双方绕过中介私下签订了房屋买卖合同，姜女士支付了定金10万元，何某也将房屋交给了她。

　　姜女士入住后，何某没有协助办理过户，反而一直催促她支付尾款。何某称：“房子当前有抵押，但只要先拿尾款就可以到银行办理解押，然后就能过户。”为此，何某愿意再便宜几万元。姜女士禁不住何某的一再催促，将45万元尾款打给了何某。

　　付款后，姜女士多次催促何某办理过户，何某均以各种理由推脱，后来干脆玩起了失踪。姜女士想着，虽然房子没过户，但签了书面合同，自己也入住了，也就没放在心上。

　　低价房实为抵押房

　　即将成为“法拍房”

　　其实，早在2019年，债务缠身的何某、刘某就在江津某银行以该房屋作为抵押，贷款60万元。2020年初，二人明知该房屋未解押，仍将其挂在房屋中介出售。同年7月，还不上贷款的二人被银行起诉至重庆市江津区人民法院。2021年8月，该房屋被挂网拍卖，成为了待拍卖的执行财产。

　　近日，江津法院执行法官依法向不动产登记中心送达了该房屋的查封手续，随后来到该房屋进行搜查评估。执行法官与姜女士见面后，将该房屋的抵押、查封情况详细告知。姜女士这才恍然大悟，意识到自己被骗了。

　　执行法官多次协调

　　安置费转付购房人

　　执行法官一边安慰姜女士，一边告知其相关法律规定。她虽然与何某签订了房屋买卖合同，但因未办理过户手续，无法取得房屋所有权，其权利也无法对抗法院的执行。房屋一旦拍卖成交，姜女士有义务配合腾房。至于其遭受的损失，姜女士可另行依法维权。

　　近日，该房屋被依法拍出。为尽量帮姜女士减少损失，执行法官多次与被执行人何某沟通，何某最终同意将法院保留的唯一住房安置费8万元作为赔偿款，直接转付给姜女士。

　　拿到赔偿款后，姜女士向法官表达了感谢，也积极配合按期腾出了房屋。对于余下的损失，姜女士告诉执行法官，她已向九龙坡区公安分局报案，何某、刘某因涉嫌诈骗罪已被公安机关刑事拘留。

　　法官提醒>>>

　　二手房交易中，如果在未查询房屋产权状况下就草率签订房屋买卖合同，一旦房屋存在抵押导致无法过户，卖方又不退还房款，将对购房人造成极大损失。

　　根据《民法典》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。房屋作为不动产，根据上述规定，要想发生房屋所有权转移的法律效力必须办理房屋所有权转移登记，未办理登记不能取得房屋所有权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，如买受人对房屋不能办理过户登记存在过错，即便房屋已经由卖方交付给买方，也不能排除法院对房屋的执行。实践中，执行法院判断购房者对房屋不能过户主观是否具有过错的重要标准就是审查购房者在签订房屋买卖合同之前是否尽到了查询房屋是否有抵押、查封等交易限制的合理注意义务。

　　在二手房买卖交易当中要想防范可能发生的因抵押、查封不能过户的法律风险，需注意：在签订合同前与卖方一起去查询产权状况，落实房源的真实性和房屋的产权状况，如房屋有抵押，则不能将房款直接支付给卖方；如有查封，则可以联系查封法院，了解查封原因以及解封途径，在完成过户以后再支付尾款。

　　此外，正规房屋中介一般情况下比购房人更具备风险防范意识和措施，通过中介来管理购房以及付款流程往往相对私下交易风险更小。

记者 朱颂扬