本网讯（记者 朱颂扬）记者12月7日从市一中法院了解到，2019年至今，该院及辖区两级法院受理商品房预（销）售合同纠纷18782件，审结17076件。针对近年来商品房买卖合同纠纷领域各种新类型、新形态矛盾纠纷不断涌现，该院发布商品房买卖合同纠纷典型案例，引导购房者、房地产开发商及房地产从业人员了解最新法律法规，保护购房者与开发商的合法权益。

　　当心！避开补充协议中限制购房者合法权利的“坑”

　　2020年6月，李某、夏某与重庆某房地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定购买该公司开发的位于江北区观音桥的某房屋，并约定了交房时间。合同载明如逾期交房超过30日，李某、夏某有权解除合同。同时，如李某、夏某要求解除合同，该房地产公司应当退还全部已付购房款及利息并支付违约金。

　　同年12月2日，因该房地产公司一直未交房，李某、夏某向该公司发出《律师函》，以逾期交房为由要求解除合同。该房地产公司认为，根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》补充协议约定，若房地产公司逾期交房，则李某与夏某放弃合同解除权，并以此为由不同意解除合同。李某、夏某遂向江北区法院起诉，请求解除合同并由该房地产公司承担相应责任，一审法院支持了李某、夏某的诉讼请求。该房地产公司不服上诉至市一中法院，该院审理后驳回了此上诉请求。

　　法官释法：房地产开发企业在与购房者签订合同的过程中，应按照公平原则确定其与购房者之间的权利义务。本案中，房地产开发企业反而通过格式条款剥夺购房者关于房地产开发企业逾期交房的合同解除权，明显排除了购房者的主要权利，应认定为无效。

　　留心！签订购房合同时需审查销售人员的授权

　　曾某是某房地产公司销售人员，购房者杜某与曾某在某楼盘售楼部签订了《置业预算表》和《重庆市商品房买卖合同》，合同显示重庆某房地产公司为甲方、杜某为乙方。合同约定，杜某向重庆某房地产公司购买房屋，采取分期付款方式支付购房款，合同尾部无签字盖章，该合同附件五《商品房买卖合同补充协议》尾部，曾某在甲方处签字，杜某在乙方处签字，未加盖重庆某房地产公司印章。

　　合同签订后，杜某分四次通过手机银行、微信转账等方式共计向曾某个人账户支付购房款234171元，其中前两次曾某以个人名义向杜某出具了收条。后杜某发现房屋被另售他人，遂与曾某达成退款协议，但曾某未按期退还杜某购房款，杜某于是向璧山区法院起诉请求曾某与重庆某房地产公司承担归还剩余购房款及利息的连带责任。

　　璧山区法院仅支持了杜某针对曾某的诉讼请求，驳回其对重庆某房地产公司的请求。杜某不服上诉至市一中法院，该院审理后维持了一审判决。

　　法官释法：除非有明确授权，否则购房人与开发商销售人员签订商品房买卖合同，并直接支付购房款给销售人员个人账户的，购房人与开发商之间不构成商品房买卖合同关系。商品房买卖属于大宗交易，对买卖双方注意义务的要求更加严格，购房人在交易过程中应重点审查交易相对方职权事项的范围、是否有代理权限等，如未应尽到合理注意义务，则购房人的请求很难获得支持。

　　安心！精装房装修不当导致损失由开发商“买单”

　　何某与大足某公司签订《商品房买卖合同》，购买了一套旅游度假别墅精装修样板间，但因装修部分不能办理银行按揭贷款，双方遂在合同上载明何某所购房屋为清水房。

　　接房后，何某长期未在案涉房屋中居住，直至两年后何某父亲搬入时才发现，该房屋内三楼露台大量积水，水渗透至室内房间，导致出现墙面装修大面积发霉，地面木板及家具被浸泡等现象。经物业公司确认，原因系房屋三楼露台被装修施工时遗留的墙布堵塞，无法正常排水导致。

　　后经评估，该房屋内的装饰装修、家电家具等价值为51万余元。双方就损失赔偿协商未果后，何某起诉至大足区法院，要求大足某公司赔偿其房屋内装修、家具家电及其他各项损失。大足区法院审理后支持了何某因房屋渗水造成的资产损失及评估费的诉讼请求。

　　法官释法：签订合同的双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，其中一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，业主购买精装房，开发商对于装修质量应当承担责任，对因装修导致的损失也应由开发商赔偿。

　　放心！开发商售房时作出的免收物业费承诺有效

　　刘某向重庆某旅游公司购买其开发建设的商品房，双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，重庆某旅游公司还向刘某出具《免收物业管理费承诺函》，承诺对刘某购买的房屋免予收取三年物业服务费。

　　交房时，刘某接到物业公司的物业费催收短信要求其缴纳物业费783.60元。刘某向长寿区法院起诉，认为重庆某旅游公司售房时承诺免予收取三年物业服务费，但物业公司却向刘某收取了物业服务费，案涉房屋三年的物业服务费应由重庆某旅游公司承担。长寿区法院审理后支持了刘某的诉讼请求。

　　法官释法：开发商在售房时向购房人作出的免予收取物业服务费的承诺具有法律约束力。虽然物业费系由物业公司收取，开发商的承诺亦不能代表物业公司，但开发商的该承诺可视为由开发商承担购房人的物业费。本案中，开发商未按承诺履行导致购房人产生物业服务费损失，应当承担赔偿责任。