近年来，物业公司与业主之间纠纷频发。今年1至5月，江津法院累计受理物业服务合同纠纷案件362件。案件背后，究竟是什么原因让本该携手前行的物业与业主成为了冤家对头？

以江津法院今年受理的多起江津区鼎山街道某小区的物业服务合同纠纷为例，该小区物业公司将数名业主诉至法院索要物业费，大多业主拖欠物业费长达三四年之久。然而庭审中，业主们却大吐苦水，纷纷吐槽物业公司收费标准过高，与服务不相匹配，存在着物业服务质量差、不注重服务态度、物业服务缺乏监管、物业费开支不透明等诸多问题。

在承办法官组织调解的过程中，许多业主表示：“只要服务到位，保证按时交费。”而物业公司方面，在多次面对面交流后，也认识到了服务的不足之处，保证改进服务态度，提升服务质量，同时主动降低了物业费收费标准。业主在得到比较满意的处理后，也及时交纳了物业费。最终两方矛盾得到圆满解决，案件以调解、撤诉结案。

事实上，在江津法院今年审结的物业服务合同纠纷案件中，有相似情况的案件超过80%，矛盾大多围绕物业服务和物业费展开，最终均在法官努力下达成调解或和解，并非不可调和。简单来说，此类矛盾往往是一方服务不到位，一方拒交物业费，进而陷入恶性循环。

在办理多起此类案件后，江津法院民一庭庭长杨继光表示：“要从根源上化解此类矛盾，则需要物业公司与业主的共同努力。物业公司作为服务的提供者，应当明确自己的义务和职责所在，落实操作规范化、服务制度化、责任明确化、管理规范化、流程人性化的服务标准。业主作为接受服务的一方，在面对服务不到位的情况下，应注重收集证据，以证据抗辩，用合理合法方式表达诉求、维护权益，勿以拒交物业费的方式‘互相伤害’”。

今年5月，十三届全国人大三次会议表决通过《中华人民共和国民法典》，其中专门新增“物业服务合同章”作为“合同编”的重要组成部分，让物业公司和业主的权利义务也有了进一步的明确规定，值得所有业主与物业公司共同学习。

物业公司须知

1、公开的承诺也是物业服务合同的组成部分。

物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。值得注意的是，物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，如公开的物业服务承诺书、具有承诺性质的服务宣传单等，虽未写入物业服务合同中，但应认定为物业服务合同的组成部分。因此提醒广大物业，不要作出虚假承诺。

2、物业应当定期向业主公开报告

物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况、以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

3、物业对“高空抛物”负有安全保障责任

在《民法典》侵权责任编中，明确将物业服务企业等建筑管理人纳入“高恐抛物”的安全保障责任体系。对于未采取必要的安全保障措施的情况，物业服务企业将依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。

4、物业不得断电停水催交物业费

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或申请仲裁。

业主须知

1、业主有三种情况要告知物业

①装饰装修房屋的，要事先告知。

②业主转让、出租物业专有部分的，要及时告知。

③设立居住权或者依法改变共有部分用途的，要及时告知。

2、物业服务企业的解聘与续约

按照《民法典》的规定，业主解聘物业，除另有约定外，要提前60日书面通知物业；物业服务期满前不同意续聘，除另有约定外，要提前90日书面通知业主。

物业服务期届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业的决定，物业继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前60日书面通知对方。

物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业或者决定自行管理的业主接管之前，原物业应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。

3、未居住不交费行不行？——不行

物业已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

4、共有部分产生的收益属于业主共有

建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本后，应当属于业主共有。